Wat is nieuw aan Asset Management?

Wat kan asset management voor u betekenen? Asset management belooft een integrale sturing van het financiële en maatschappelijk rendement van het vastgoed. Maar we kijken toch al jaren naar het rendement op vastgoed en naar de maatschappelijke opbrengst? Desondanks, asset management biedt wel degelijk een nieuwe vorm van sturing binnen woningcorporaties.

We zien nu vaak dat de verschillende disciplines binnen woningcorporaties voor een deel naast elkaar staan en langs elkaar werken. De techniek stelt prioriteiten, we houden daarnaast rekening met de betaalbaarheid en we stellen de meerjarenbegroting op. Het probleem is dat de integratie vaak pas achteraf plaatsvindt, pas dan worden prioriteiten bijgebogen omwille van de financiële continuïteit. Daardoor wordt er niet zozeer gestuurd als wel achteraf gecorrigeerd. U bereikt niet het beste resultaat.

Beleidscyclus

Asset management biedt de mogelijkheid om éérder in de beleidscyclus te integreren en daarmee vooraf te sturen op een gekozen combinatie van prioriteiten. Eerst stelt u op het strategische niveau vast welke opdracht u heeft als totale corporatie en welk rendement noodzakelijk is. Vervolgens stuurt u, tactisch, op het niveau van de wijken en van de complexen, gecombineerd voor de drie disciplines:

  • De markt, wat wil de klant en wat is de juiste prijs;
  • De techniek, hoe staat de woning erbij en wat kost de marktvraag (aanpassingen);
  • De financiën, welk rendement is nodig en binnen welke termijn behalen we dat.

De combinatie kunnen we in de beleidscyclus maken, doordat we op vaste momenten in het jaar de gevraagde informatie bijeen brengen. Met het voortschrijden van het jaar maken we de voornemens steeds concreter en laten we deze 'stollen' in een (meerjaren) programma en begroting. Het integreren is de verantwoordelijkheid van de asset manager, de bestaande disciplines reiken het materiaal aan, leggen het vast in complexbeheerplannen en voeren de voornemens uit. Alle betrokken deskundigen hebben hun inbreng gedurende de voorbereiding en nemen deel aan de gemeenschappelijke beleidsvoorbereiding.

Ander proces

De introductie van asset management houdt dus méér in dan alleen het aanstellen van een functionaris of het aanwijzen van een verantwoordelijkheid. Een geïntegreerde beleidsvoorbereiding veronderstelt intensieve, gecoördineerde samenwerking van de verschillende disciplines. Het proces van de voorbereiding van beleid en projecten verandert grondig. Daarmee worden resultaten voorspelbaar, plannen realistischer en de organisatie bestuurbaar. In theorie is een dergelijke samenwerking aantrekkelijk voor professionals. De inbreng van meerdere vakgebieden maakt plannen beter en professioneler, het 'eigen' vakgebied moet de toets van de kritiek doorstaan. Echter, in de praktijk zijn er hindernissen te overwinnen om gezamenlijk werken mogelijk te maken. Het opgeven van een - veronderstelde - autonomie is soms niet gemakkelijk. We hebben te maken met veranderingen in de organisatie, in het werkproces en in de cultuur van samenwerken.

Integraal

De bestaande disciplines en de bestaande informatiesystemen bij een corporatie houden hun functie. Ook de bestaande middelen om het beleid vast te leggen, zoals complexbeheerplannen en meerjarige onderhoudsplannen, houden hun belang. Het verschil met de traditionele situatie is dat in een vroeg stadium alle relevante informatie (maatschappelijk, financieel, technisch) wordt ingezet om een integraal besluit te nemen. De kwaliteit van plannen en programma's neemt daardoor sterk toe. U stuurt op het niveau van de corporatie, én op het niveau van elke wijk en elk complex, op het juiste financiële en maatschappelijke resultaat. Met andere woorden, terwijl de financiële continuïteit veilig is gesteld behaalt u op elk niveau de juiste resultaten voor uw klanten.