Lage huren en beschikbaarheid zijn prioriteiten

In de komende jaren staat de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen onder druk. Corporaties zien zich gedwongen om de huren te verhogen, waar mogelijk verkopen zij sociale huurwoningen en het bouwen van woningen met een betaalbare huur is lastig. Tegelijkertijd nemen de inkomens waarschijnlijk nauwelijks toe en blijft de banengroei beperkt.

Hoe komen prioriteiten als de betaalbaarheid van het wonen en de voldoende beschikbaarheid van sociale huurwoningen dan uit de verf?

Volume

Allereerst wilt u weten hoeveel woningen met een bepaalde huur in uw gemeente nodig zijn, rekening houdend met de grenzen binnen het huurtoeslagsysteem. In meerdere gemeenten zijn corporaties doende, samen met bijvoorbeeld het Nibud of Rigo, om de behoefte aan goedkope woningen vast te stellen. Vervolgens kunt u gezamenlijk afspreken hoeveel woningen door elk van de corporaties betaalbaar worden gehouden. Alleen afspraken maken over de woningvoorraad lijkt onvoldoende. We hebben ook afspraken nodig over de daadwerkelijke verhuur van betaalbare woningen. Daarmee pakken we ook het beschikbaarheidsprobleem aan: een vastgesteld deel van de woningen dat bij mutatie op de woningmarkt komt blijft betaalbaar.

Verdeling

Het is de moeite waard om ook weer eens naar het woonruimteverdeelsysteem te kijken. In veel gemeenten is dat systeem dichtgeslibd met allerlei labeling voor specifieke groepen waardoor het eerder een doolhof is geworden dan een efficiënt verdeelsysteem. Het is vaak zo dat de woningzoekende die daarmee het beste kan omgaan de woning krijgt. Als u primair naar prijs en inkomen wilt verdelen kunt u de verschillende 'voorsorteerstroken' voor starters, ouderen, urgenten, gezinnen met kinderen, inschrijfduur (enz.) misschien beter verwijderen. Als u mensen zelf laat kiezen met inkomen en huur als criteria komt er óók een eerlijke verdeling tot stand die daarnaast het voordeel van de transparantie heeft.

De middelen vinden

Met afspraken maken en de schaarste verdelen alléén bent u er natuurlijk niet. U wilt ook mogelijkheden hebben om woningen te verduurzamen, zodat de woonlasten (huur + stookkosten) laag blijven. U wilt woningen kunnen vervangen en nieuwe sociale huurwoningen toevoegen. Daarvoor zijn financiële middelen nodig. En alle financiën die u daarnaast kunt vinden helpen mee om de huurstijgingen zo klein mogelijk te houden. De bronnen voor die financiële middelen zijn beperkt. Verkoop van woningen is allicht een optie, maar de verkoopprijzen zijn nog laag. Een verdere beperking van kosten is een reële mogelijkheid. In het onderhoud, in de ICT en in de kosten van de organisatie zijn nog steeds besparingen te vinden, al heeft u de eerste bezuinigingsronde wellicht al achter de rug. Verdere besparingen zijn mogelijk doordat uw klanten direct zaken doen met leveranciers en bouwbedrijven. Uw klanten en uw zakelijke partners kunnen steeds grotere delen van uw werkprocessen overnemen. Internethuren en ketensamenwerking vermijden dubbel werk en overbodige contactmomenten. U kunt goedkoper werken, de klant krijgt de juiste diensten.

Tenslotte, wellicht is het terecht om het vraagstuk om te draaien. Het gaat er niet om óf u moet besparen. Alles wat u niet bespaart moet door de huurders worden opgebracht. En die kunnen het slecht missen.