Marges voor afspraken

Op tal van onderwerpen wordt met de Woningwet, maar ook door andere maatregelen, de speelruimte van corporaties beperkt. Het wordt bijna onmogelijk om voor andere dan de lagere inkomensgroepen actief te zijn, de hoogte van de huur wordt beperkt en de uitgaven voor leefbaarheid worden begrensd. Welke ruimte is er dan nog om lokaal afspraken te maken?

De voorschriften

Van alle nieuwe maatregelen zijn wellicht de toewijzingsregels het meest bekend: 80% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen beneden pakweg € 35.000. Om te voorkomen dat er op termijn te weinig woningen voor deze groep beschikbaar zullen zijn moeten de huren worden afgestemd op de inkomensniveaus van de doelgroep. In 2018 moet een corporatie aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een huurprijs rekenen tot aan de aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is dat nu € 575 per maand, voor meerpersoonshuishoudens € 618 per maand. Voor veel corporaties betekent dit dat in de toekomst fors minder huurinkomsten kunnen worden begroot.

Het bepalen van de toekomstige huurinkomsten is daarnaast ook lastig omdat er volgend jaar een nieuw woningwaarderingssysteem (WWS) aankomt waarin de hoogte van de WOZ-waarde een grotere rol gaat spelen. Ook komt er in 2016 een vorm van huursombenadering waarbij de kwaliteit van de woning belangrijker wordt bij het bepalen van de huurstijging. Het is moeilijk om te voorspellen hoe groot de invloed van beide veranderingen op de huurinkomsten per corporatie zullen zijn, vooral in de wat verdere toekomst.

Andersom, het bouwen en verhuren voor mensen met een wat hoger inkomen wordt bijna onmogelijk. Niemand anders mag interesse hebben in de betreffende activiteit, externe toezichthouders toetsen scherp en andere partijen mogen bezwaar maken tegen de uitvoering door woningcorporaties. Dat gaat geen hoge vlucht nemen.

We kunnen kort zijn over de verhuurdersheffing: jaarlijks (vanaf 2017) 1,8 miljard onttrekken uit de volkshuisvestingssector terwijl de overheid tegelijkertijd 5 miljard belastingverlaging weggeeft is een schandaal. Maar het gebeurt wel.

Erg weinig ruimte

Alle corporaties zijn nu druk om alle nieuwe maatregelen in 2016 te kunnen uitvoeren en om hun bedrijfsvoering en informatievoorziening in het voorgeschreven keurslijf te krijgen. Het jaarlijks te verstrekken 'overzicht van voorgenomen werkzaamheden' hoeft daarom niet per 1 juli van dit jaar, maar pas uiterlijk op 1 november gereed te zijn. Het zal lastig worden om te bepalen welke investeringsruimte er in de komende jaren zal zijn, en veel tijd voor overleg is er niet.

Maximale creativiteit

Doorgaans wordt een gesprek beter als de kaders helder zijn. Laten we hopen dat ook in dit geval het overleg over prestatieafspraken profiteert van de zaken die al vaststaan. Dan kan het binnen de versmalde marges toch nog gaan over de betaalbaarheid van het wonen, investeringen in kwaliteit en over het vraagstuk hoe de middelen daarvoor gevonden kunnen worden.

Peter Gerrits

Wonen gaat niet vanzelf. Uw bedrijfsvoering is optimaal als u betaalbaar wonen aanbiedt en toch kunt blijven investeren in de toekomst. Ik help daarbij met uitvoerbaar beleid dat de klant centraal stelt.

Download het CV van Peter Gerrits als u meer gegevens van mij wilt zien. Naast mijn ervaring vindt u hier adresgegevens en mijn mobiele nummer. Het mailadres kunt u onder andere hier vinden.